O proceni

Procena u opštem smislu znači apstraktivno utvrđivanje parametara neke imovine zatečene u određenom času kao što su: vrednost, cena, veličina, masa (težina), stanje (situacija), obim i visina štete na imovini i stvarima i dr.

Pocenitelj je stručno i ovlašćeno lice za određenu oblast sa širokim znanjem velike raznovrsnosti i vrednosti i koji poseduje praktično iskustvo u proceni vrednost stvari. Pri proceni pridržava se pravila nauke, struke i opšte prihvaćenih principa procene u okviru IVSC i MRS koji predstavljaju fundamente za profesionalno procenjivanje svih vrsta imovine: materijalne, nematerijalne, lične, poslovanja (biznis) i finansijskih interesa.

Principi i metodologije procene u našem zakonodavstvu nisu dovoljno definisani. Šire posmatrano opšti principi funcionisanja savremenih društvenih odnosa i sama praksa su doveli do potrebnih definicija i putokaza za procenitelje pre svega u okviru pravila struke, međutim isti nisu dovoljno standardizovani, podložni su varijacijama u zavisnosti od zakonodavnih okvira pojedinih zemalja, metode procene su razvijane lokalno te njihova primena i kriticizam istih nema globalni karakter, itd.

I pored svih problema koji prate proceniteljsku struku, svakako se moraju izdvojiti napori Saveta za Međunarodne standarde za procenu vrednosti (IVSC) odnosno Evropske grupe udruženja procenitelja (TEGoVA) koji naglašavaju poreklo osnovnih pojmova profesije, uspostavljanju standarde, smernice i njihovu upotrebu. Iako se, prvenstveno zbog ekonomskih odnosa (finansijski sektor, hipoteke, nekretnine), u svojoj prirodi obraćaju građevinskim proceniteljima, a i razvijene su na bazi građevinske struke odnosno građevinskih procena, sačinjeni su vrlo pažljivo i dovoljno uopšteno da se mogu primeniti na sve segmente proceniteljskog posla. Isti se ne bave konkretnim metodologijama već uspostavljaju osnovne principe, standarde, primene i smernice na osnovu kojih se baziraju sve konkretne metodologije koje se koriste u proceniteljskoj profesiji.

Osnovni pojmovi vrednosti su:

Tržšna vrednost (IVSC) je procenjeni iznos za koji bi neko sredstvo moglo da se razmeni na dan procene vrednosti između zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, posle odgovarajućeg marketinga, pri čemu su obe strane delovale uz dovoljno saznanja, opreza i bez prinude.

Fer vrednost (MRS) je procenjena vrednost za transfer sredstava ili obaveza između poznatih, dobro obaveštenih i zainteresovanih strana, koja odražava odgovarajuće interese tih strana.

Upotrebna vrednost je korisnost neke stvari koju ona ima za svog držaoca ali se može definisati i kao neto sadašnja vrednost novčanog toka koji imovina donosi određenom vlasniku pod određenim uslovima korišćenja. Upotrebna vrednost je vrednost za konkretnog korisnika i može biti iznad ali i ispod tržišne vrednosti.

Investiciona vrednost je vrednost koja imovina ima za potencijalnog ulagača. Obično je veća od tržišne vrednosti.

Osigurana vrednost je vrednost imovine koja je pokrivena osiguranjem.

„Going concern” vrednost je vrednost preduzeća koje nastavlja da posluje

Likvidaciona vrednost – u postupcima privatizacije i likvidacije preduzeća predstavlja vrednost imovine koja se postiže u najpovoljnijem scenariju prodaje umanjenu za troškove likvidacije. U slučaju stečaja i za potrebe uspostavljanja hipoteke od strane poslovnih banaka zapravo predstavlja tržišnu vrednost u uslovima ubrzane prodaje.

Rezidualna vrednost (ostatak vrednosti sredstava - salvage value) je vrednost nekog sredstva nakon odbitka amortizacije ili nakon pretrpljene štete.

Otpadna vrednost (scrap value) je vrednost imovine kao sekundarne sirovine.

Knjigovodstvena vrednost (nabavna, sadašnja, otpisana) je računovodstveni pojam sa osnovnom svrhom knjigovodstvene i poreske evidencije.

Pristupi u proceni vrednosti se odnose na opšteprihvaćene analitičke metodologije koje su najčešće:

- Pristup zasnovan na poređenju prodaje- Direct Value Comparasion Method (Sales approach) je metod koji se primenjuje uvek kada je moguće na tržištu izvršiti direktno upoređenje procenjivane nepokretnosti sa sličnim ili istim nepokretnostima koje su prodate u neposrednoj prošlosti.

- Pristup zasnovan na depresiranoj nabavnoj vrednosti- Depriciated Replacement Cost Method ili tzv. Troškovni pristup

- Pristup zasnovan na kapitalizaciji prihoda- Discounted Cash Flow Method


Prvi pristup je najvažniji i praktično predstavlja obavezu za procenitelja, dok se drugi i treći primenjuju kao pomoćni metodi kada nije moguće primeniti samo Direct Value Comparasion Method zbog nepostojanja prometa slične ili iste imovine koje služe za poređenje ili zbog specifičnosti vrste i namene same imovine ili iz nekog drugog opravdanog razloga, a procenitelj mora zauzeti stav o procenjenoj vrednosti.

Centar za veštačenja i procene ima bogato iskustvo u proceni svih vidova imovine za najrazličitije svrhe (sudske, bankarske, knjigovodstvene, deobne itd) …reference